作者：李文雯 发布时间：2014-11-03 10:11:41 在商品房买卖纠纷中，当事人在商品房买卖合同中对逾期办证的违约行为约定了违约金。本文此处分析较为普遍的出卖人逾期办证的情况。依照合同的约定，出卖人应当向买受人支付逾期办证违约金自不待言，但在司法实践中存在约定的逾期办证违约金过高的情形。该违约金是否应当予以调整及如何调整，法院的做法也不一而足。
案例一原告李某某、陶某某诉被告泸州市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，被告抗辩称原告主张的违约金明显过高，要求降低违约金。法院认为，房屋已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提供被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料。原告付款和被告交房义务均已履行。另外，在该县辖区内因多方面原因导致逾期办理房地产权证的纠纷较为普遍。综合以上因素，被告抗辩合同中约定的逾期办证违约金过高，请求予以调整的理由成立，法院予以支持。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及逾期利益等因素，并参照本辖区内同类纠纷的处理情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金数额的20%为宜。
案例二原告万某、徐某诉被告重庆某某房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案中，被告辩称，原告要求赔偿的违约金有几万元，可见违约金过高，根据法律规定，违约金过高的，当事人可以请求人民法院变更。但是法院认为，被告应按约定承担逾期办证的违约责任，即向原告支付违约金。被告称无违约事实，不应承担违约责任及违约金过高的理由，法院不予采纳。
针对司法实践中做法不一的情况，笔者以下将从逾期办证违约金的性质、逾期办证违约金的调整两方面谈一点自己的看法。
一、逾期办证违约金的性质
违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。 违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。在处理商品房买卖纠纷案件时，首先应当确定当事人双方约定的逾期办证违约金的性质,即它是惩罚性违约金还是赔偿性违约金，因为两者的法律效果存在重大差异。惩罚性违约金，是当事人对于违约所约定的一种私的制裁，故又称违约罚金。此种违约金于违约时，债务人除须支付违约金外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之而受影响。债权人除得请求违约金外，还可以请求债务履行或不履行所生之损害赔偿。赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又称损害赔偿额的预定。 确定逾期办证违约金为赔偿性违约金或是惩罚性违约金，如果当事人有明确约定，根据合同自由的原则，依照当事人之约定，自不待言。如果当事人没有明确约定，则应当从当事人的意思当中探求。以原告万某、徐某诉被告重庆某某房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案为例，合同中办理房屋产权证的约定为，在本商品房交付使用之日起60日内，由双方到房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金。 在该条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此，需要从其签订的商品房买卖合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方当事人的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背。从而如果违约金是针对履行迟延约定的，只要当事人没有特别表明其属于惩罚性违约金，则应推定为对于因迟延履行所生损害的赔偿额预定，换言之，是迟延赔偿额的预定。在债务人履行迟延场合，一方面债权人仍享有履行请求权，另一方面，又享有违约金请求权，由于两项请求权指向的对象并不相同，因而可以同时主张，并行不悖。 其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，符合合同效率的原则，便于纠纷的解决。由于债权人于对方违约而请求损害赔偿时，须证明损害及因果关系，此类举证不但困难，且易产生纠纷，因而当事人为避免上述困难及纠纷，预先约定损害赔偿额或其计算方法，不失为良策，一方面可以激励债务人履行债务，另一方面，如发生违约，则其责任承担简单明了。此种损害赔偿额的预定，也是一种违约金。仅就迟延赔偿进行预定赔偿额时，仍属赔偿性违约金，纵与本来债务的履行一并请求，或与填补赔偿一并请求，依史尚宽先生所言“亦非二重得利”，不等于惩罚性违约金。 不同的观点认为，在迟延办证违约造成的损失数额高于约定的违约金数额时，该违约金即属于赔偿性违约金；在迟延办证违约未造成损失或造成的损失低于约定违约金数额时，该违约金属于惩罚性违约金。这类见解对于“惩罚性”的理解纯粹是基于结果，约定违约金超过了实际损失，它就体现了惩罚性，否则就是赔偿性的。按照这样的标准，对于当事人合同中约定的违约金，在违约行为造成损害后果之前，我们无从知道它是赔偿性的还是惩罚性的，该观点以结果来倒推违约金的性质，存在逻辑上的错误，也导致无法确定使用的具体规则，笔者碍难赞同。因此，逾期办证违约金的性质应是赔偿性违约金，即是双方当事人对逾期办证的损害赔偿额的预定，而非惩罚性违约金。这也符合立法的“以赔偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外”的精神。
二、逾期办证违约金的调整问题
针对司法实践中对同类型案件不同的做法，有必要对逾期办证违约金的调整问题进行梳理和理清。首先，根据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，按照合同严守原则的要求，对当事人约定的违约金，应当严格遵守。但过分的合同自由也会带来不适当的结果。因而合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故，对逾期办证违约金的调整需持一种节制的态度。只有约定的违约金过分高于造成的损失时，法院才可以予以调整。同时，需要明确的是，逾期办证违约金的调整需要违约方提出违约金过高，请求法院予以调整的抗辩或请求，法院不能够直接依职权予以调整。这不仅是对当事人意思自治的尊重，也是合同法第一百一十四条第二款的应有之意。其次，违约金过高的比较标准。根据合同法的规定，违约金是否过高是相较于造成的实际损失而言的。如前所述，逾期办证违约金为赔偿性违约金。赔偿性违约金本为当事人双方预先估计的损害赔偿总额，因此，买受人即债权人对于所受的损害不再负举证责任，房地产开发商需要对违约金过高承担相应的举证责任。考量买受人实际的损失需要综合考虑合同的履行情况，房屋是否已经交付、是否办理了抵押登记等。如果房屋已经交付给买受人使用，只是尚未办理房地产权证，此时并不影响买受人对于房屋的具体使用。特别是在房屋已经办理按揭贷款的情况下，房地产权证书办理后，也应存放在银行设定抵押担保，买受人只有在还清按揭款项后才能持有该证书，出卖人是否在合同约定的时间内提供办证条件，对买受人的偿还贷款、使用房屋并无实质性影响。此时，对于逾期办证违约金的调整是必要也是可行的。最后，逾期办证违约金性质上属于赔偿性违约金，即损害赔偿额的预定，因而，有关限定损害赔偿范围的特别规则，包括过失相抵、减损规则及损益相抵规则，对于赔偿性违约金也应当适用。道理在于，作为损害赔偿额预定的违约金，只是当事人为了避免就损害的发生及其数额的举证而事先达成的合意，并没有因此排除适用过失相抵、减损规则或损益相抵规则的意思。
综上，赔偿性违约金作为赔偿损失额的预定，虽然不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差悬殊，否则，会使违约金责任与赔偿损失的一致性减弱乃至丧失，而使两者的差别性增大，以致成为完全不同的东西。因此，违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。再者，违约金的数额与损失额应大体，这是商品交换的等价原则的要求在法律责任上的反映，是合同正义的内容之一，是合同法追求的理想之一。既然如此，违约金的数额过高或者过低时予以调整，就有其根据。 法院固然应遵循合同严守原则，但也应当综合案件的具体情况，在法律规定的框架内运用自由裁量权平衡双方当事人的利益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款也规定了更为具体的调整违约金的规则，即当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
